全面解读广州容积率计算新规

开发商“卖房送面积”以后难了!

昨日，从广州市国规委获悉，《广州市规划管理容积率指标计算办法》开始公开征求意见。

●容积率指地块上的建筑面积除以用地面积，决定着开发商拿到地块后可以建设多少房子。在总地价不变情况下，不计入容积率的公共部位建筑面积越多，开发商可售部分建筑面积就越多，可摊薄成本。

办法首次明确规定，绿色建筑增加面积、地下车库、首层架空的公共开发空间等不计入容积率;此外，对于阳台、入户花园等半开敞空间，办法也进行了详细规定，只要不是“超大型”阳台就有望按照一半面积计算。

官方公告

相比旧规，新规主要变化在哪?对开发商、购房者又会造成哪些实质性影响?专家又是怎么看?且看下文。

焦点一：高度面积设上限

超高小复式按2~3倍计算面积

据悉，《广州市规划管理建筑面积计算办法》2011年6月1日施行，今年已经到期。《广州市规划管理容积率指标计算办法》征求意见稿中明确，该办法正式实施后，前者同时废止。

最引人关注莫过于是，“小复式”和阳台、入户花园等建筑面积计算的新规定。现行的办法规定：

●住宅建筑层高大于3.6米且小于或者等于5.8米的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积;

●住宅建筑层高大于5.8米的，按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。

点评：

这就让市场上“一层变二层”的小复式户型没有空子可钻。而本次新的办法基本延续了这一规定。

此外，细化还加入了复式楼层较高部分的面积上限，复式客厅、起居室高度为7.2米且面积不超过住宅套型面积的35%，一旦超过该标准将按规定按倍计算建筑面积。

焦点二：宽度面积设上限

非超大型阳台按一半面积计算

但在阳台、入户花园等半开敞空间面积计算方式上，新旧办法就有了较大不同。

实际上，在2011年办法出台以前，广州市面上的楼盘阳台面积基本按照一半计算，但2011年的办法明确规定：居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间，按照其水平投影面积计算建筑面积。

而新版办法则规定：住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.1米，且每层的半开敞空间水平投影面积之和不超过该层(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积15%的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积;超出部分按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

点评：

现在不少开发商会利用阳台算一半面积去做“N+1”户型，即把阳台做得很宽很大以便变身为一间小房，但《办法》首次提出要控制算一半面积的阳台宽度和面积大小。

暨南大学教授胡刚认为，《办法》主要针对利用赠送阳台一半面积将阳台变小房等现实售楼中出现的现象，进一步细化规定可防止出现“偷面积”情况。

焦点三：不计入容积率

地下空间建筑面积

新版办法对不计算容积率面积的情况进行了详细规定。

旧规中，架空层、避难层、结构转换层、设备管理夹层层高小于2.2米的，不计算建筑面积，但假如层高大于或等于2.2米的，就要按规定计算建筑面积。

而新版办法首次明确提出：地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层、地下停车库、地下非机动车库等地下空间的建筑面积，不计入容积率。住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间等，其建筑面积均不计入容积率。

点评：

今后，广州业主有望在小区首层享受更多公共开放空间，因为这些空间如符合条件可不计入建筑面积。

业内：可算利好

真正影响起码在半年后显现

新规对楼市影响如何?

有业内人士表示，多少都算是一个利好。如果新规出台，开发商就不能像过去那样搞超大阳台了。不过从规划报建到正式开始销售，一般房地产项目起码要半年时间，也就是说这个规定对市场的真正影响起码要在半年后才能看到。