你知道房产过户的那些事吗？（三）

房屋买卖是指房屋所有权人将自己名下的房产买卖给他人的法律行为。在买卖方式的过户中，不同的情况，费用也是不同的。

一、房产买卖手续

(一)订立合同

房地买卖双方应当依法订立房地产买卖合同(以下简称买卖合同);本文主要以上海房地产买卖为例。买卖合同可使用上海市房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。

(二)过户申请

房地产买卖双方应当在买卖合同生效后三十日内，向房地产交易管理机构提出过户申请，并提交下列材料：

1.房地产权证书(或房屋所有权证、土地使用证);

2.已订立的买卖合同;

3.买卖双方合法的身份证明;

4.经填写无误的上海市房地产转让过户登记申请书;

5.其他有关的文件。

房地产买卖双方使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。其他有关的文件包括当事人的委托书及代理人的合法身份证明，共有人放弃优先购买权的证明，承租人放弃优先购买权的证明。若按有关规定应办理土地使用权手续的，须提供经签订的《国有土地使用权出让合同》(副本)。

(三)受理申请

对于资料齐备、证件齐全，符合受理规定的房地产买卖，房地产交易机构应予受理，并向买卖双方出具收件收据。收件收据是房地产交易管理机构开具的表明已受理该房地产买卖过户的文书，具有法律效力，受理日期一般为开据收据的当日。除房地产交易管理机构作出不予过户决定外，房地产交易管理机构受理过户申请之日为房地产权利转移的日期。

(四)资料审核

市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核主要有以下几方面的内容：

1.当事人提供的材料是否合法、有效;

2.申请书上填写的内容与所提供的材料是否一致、无误;

3.房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于法律规定不得转让的范围;

4.受让人按规定是否可以受让该房地产;

5.买卖的房地产是否已设定抵押权;

6.对于买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;

7.对于买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权;

8.房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

(五)审核批准及缴纳税费

经审核，凡符合过户条件的，房地产交易管理机构应在受理过户申请之日起起15日内通知买卖双方按规定缴纳综合税款、契税、房地产交易手续费等税费。凡属行政划拨土地上的房地产买卖，按规定不需要办理土地使用权出让手续的，房地产交易管理机构应通知转让人按规定缴纳土地收益金。土地收益金由房地产交易管理机构汇集后统一解交市房地局，上交市财政。经审核，凡不符合过户审批条件的，房地产交易管理机构应在受理过户申请之日起15日内书面通知买卖双方不予过户，办理退件手续。

(六)资料移转

房地产交易管理机构审核同意转让过户后，应将《房地产转让过户、登记审核表》及有关资料移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照《房地产登记条例》的规定办理房地产转让变更登记。

二、房产买卖费用

(一)买房人应缴纳税费：

1. 契税：首套房为房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%);二套房则不论面积，统一缴纳3%

2. 印花税：房款的0.05%

3. 交易费：3元/平方米

4. 测绘费：按各区具体规定

5. 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

(二)卖房人应缴纳税费：

1.印花税：房款的0.05%

2.交易费：3元/平方米

3.营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)

4.个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)

房产买卖优势：

最常见的过户方式，无需太多繁琐的手续，操作便捷，安全省心。

房产买卖劣势：

买卖过户，需缴纳较多的税费，造成额外的经济支出。

(来源：网络 楼盘网综合整理)