“万达不是地产企业” 转型背后意味着什么？

“不仅万达集团不是地产企业，万达商业也不再是地产企业了。”在万达集团2016年年会上，万达董事长王健林对外宣布万达转型基本成功。

根据万达公布的经营业绩，2016年万达集团服务业收入占比55%，历史上首次超过地产，未经审计的净利润也大于地产。这意味着，自2014年以来，万达开启的第四次企业转型取得阶段性成功，正从以房地产为主的企业转向以服务业为主的企业，形成商业、文化、网络、金融四个主要产业。

那么，究竟是什么让万达不愿再做地产企业?万达转型又有哪些启示?

首先，房地产行业的“黄金时代”已经过去，转型升级是大势所趋。

2014年，正是中国楼市从此前长期的高速增长向阶段性调整、分化格局转换的关键节点。万达转型也正伴随着本轮楼市调整而来。

尽管2015年、2016年楼市整体疲软的状态得到明显改善，一线城市及其周边，乃至重点二线城市，甚至到当前部分热点三四线城市的楼市热度不减，但与此前长期的“普升”势头相比，担忧之意渐成共识。无论是三四线城市的库存难题，还是热点城市的“泡沫”风险，都让房地产行业的前景蒙上阴影。

不仅如此，除了市场本身的不确定性外，政策的变化也让房企和消费者凭添困惑。应当说，平稳市场是政策调控的主要目标，但在这个过程中，由于市场的时冷时热，政策也随之时松时紧。虽然从市场整体来看，这类政策的确在一定程度上起到了引导预期的作用，但是对于正在交易中的市场参与者而言，骤然升高的首付比例、激增的缴税负担甚至突然失去购房权力等，都让购房者措手不及，而这种市场风向的难以预测也让售楼方颇为头痛。

但这种变化并非无规律可循。遏制房价过快上涨不仅是消费者的呼声、国家宏观调控的方向，也是谋求长期、稳健发展的企业所乐见的。任何一个行业一旦被加以“不赔”之名，就会吸引太多投机性资金，而泡沫总有破裂之日，这对行业的发展将是巨大的打击。

因此，即使2016年地产业的成绩单依然亮眼，但是转型期来临的警钟早已为有心人敲响。万达、万科等房企龙头均是本轮转型升级的引领者。

其次，转型不必一味追求数字的大，更要追求结构的优。

有舍有得是自古以来的生存智慧。如何正确看待增长，放弃数字为王的观点是其中的关键。

为了加快转型，万达主动下调了2016年收入指标，特别是房地产收入。据集团介绍，万达商业下调房地产收入600亿元，集团收入同比减少13.9%，但租金收入要求大幅增长，电影、旅游、体育等新兴产业要求快速增长。

实际上，转型期优势战略资源投入的转移和发展重点的变化意味着总要有进展缓慢甚至后退的部分。腾讯推出微信时也是如此。新产品的研发和推出曾在集团内部遭到手机QQ部门的强烈反对。一边是相对成熟的部门，另一边几乎要从零做起。但是，唯有如此，改革才能推进，新的增长点才可能取得突破。

对转型期的中国经济而言无疑也需如此。尽管不再“以GDP为纲”，但GDP仍可谓关键的参考指标。“能进不能退”或“退的后果很严重”等现象仍然存在。这不仅是政府绩效考核改革的问题，更是社会各界乃至舆论引导中短期难以纠正的思维方式。“不追求数字的高，而追求结构的优”，唯有这样的目标真正深入人心并指导行动，转型才可能成功。

再次，转型更倾向于高投资回报率领域。

万达在介绍转型成果时表示，作为转型核心企业的万达商业，虽然地产收入仍大于租金等其他业务，但预计租赁业务净利占比已经超过50%。这意味着，租赁业务部分已经渐渐超过地产收入，成为盈利的主力军。而这种变化与万达商业的战略重点转移是密不可分的。实际上，就万达商业而言，之所以能在收入降1/4的情况下实现净利增长，就是基于商业租赁租金的强劲增长，而租金利润率更高。

如果从整体看，万达集团倾向高“含金量”领域的特征更加明显。2016年，万达集团服务业收入占比55%，历史上首次超过房地产，未经审计的净利润也大于房地产。正是在这些新兴产业的持续发力，企业才能以更高的利润率弥补房地产收入减少对利润的冲击。

春江水暖鸭先知。“万达不是地产企业”的意义不在于数据本身，也不仅仅意味着一个企业阶段性目标的实现，更意味着身处市场一线，企业家对中国经济发展方向的判断，也正是中国经济结构转型大图景的缩影。