世联行陈劲松：房地产业未来状况就看发达国家

1992年1月17日，一列火车从北京开出，邓 小平开始了视察南方之旅，一路的走访视察中他发表了一系列重要讲话，时称“南巡讲话”。

这些系列讲话影响着很多人的人生轨道，在香港中海地产工作的陈劲松就是其中之一。

“这个讲话告诉我们，一是市场经济是一条路，不会往回头走了;二是使我预感到内地的经济及房地产市场将要发生大变化。”

陈劲松当时并不十分清楚深圳未来到底会变成什么样子，但香港房地产发展的现实告诉他，内地房地产市场将要起步，这对于他是一个机会，他在香港积累的专业开发经验，在内地颇显混沌、专业性不足的局面下显示着独特的光芒。

25年后，接受中国房地产报记者采访时，世联行董事长陈劲松谈起了他与房地产的激荡史。

“就认为机会来了”

中国房地产报：在您的人生时间轨迹里，1992年有着怎样的价值坐标意义?

陈劲松：“南巡讲话”是发展大势的改变，表明在内地做私营企业可行了，原来被定性为倒买倒卖、买空卖空的投机行为，现在合法化了。这告诉我们，市场经济是一条路，不会往回走了。

另外，1992年因为在香港工作的经验，使得我们建立了专业自信;1993年下海后进一步印证了自己专业的价值，这是非常重要的。

中国房地产报：您当时应该在香港中海地产吧?

陈劲松：是的，我当时在香港，在中国海外地产任项目经理。中海地产当时是内地企业在成熟市场区域唯一的一家地产公司。同时，也认为机会来了，因为我们看到了香港房地产行业发展的情形，认为内地的房地产行业一定会像香港一样，当时梁振英又是深圳市政府的顾问，深圳肯定会照搬香港模式发展房地产行业。

同时，政府在修改《城市房地产法》、推行货币化分房、进行土地招拍挂，关键是银行可以贷款，这是最大的变化，说明市场要真正地启动了。

中国房地产报：回头看，当时您身处和看到的大环境和房地产是什么样的情景?

陈劲松：1992年，深圳房地产市场开始起步，很多企业对于房地产开发几乎没有什么认识，也多是在市场中乱撞;二手房的交易、评估也是刚刚开始。总之，内地的房地产市场还没有成形。

用一句通俗的话讲，1992年内地的房地产从业人士是“没有吃过猪肉也没有见过猪跑”，关于房地产是如何开发的市场上只有一本书，叫《香港房地产》，但这本书还是一个资料的罗列与汇集，其他国家房地产行业的开发经验介绍几乎难以看到。

而房地产行业的开发、销售、运营这一系列模式我在香港见识过，包括香港房地产市场的预售制度、住房按揭、土地招拍挂制度及卖楼花、顾问、策划等营销手段，这些专业经验非常重要。

“想法与思考很重要”

中国房地产报：您到深圳创业后第一笔生意是什么?

陈劲松：世联行的第一笔收入主要来自处理宝安广场。当时市场正经历房地产行业的第一轮泡沫与调控，深圳、海南等省市出现了很多积压楼，很多人都在做处理积压楼的生意。这个时期的很多人都有一个特点，口袋里没有钱，又不是地产开发商，唯一能干的是解决积压楼。

当时这个项目卖了半年没有卖动，于是停工、烂尾在那里。我们拿到这个项目后根据市场特点进行了调整，主要是把面积改小，大面积的写字楼是没有人会买的，一改小就好卖了，没有靠加价、促销等方法，就靠这个方法卖掉了，所以说想法与思考很重要。

中国房地产报：当时您就坚定地看到一张清晰的房地产商业战略图了么?

陈劲松：当时对于内地房地产市场的未来发展情况并不十分清晰，但是当时坚定了一个信念，即不做投资与开发，就做营销顾问也能赚到钱。从那个时候起，世联行从来没有买过地做过开发，就做营销顾问这件事。一直这样做，非常坚定。

中国房地产报：当时您应该是有机会有能力做开发业务的，现在回过头去看，有没有后悔过?

陈劲松：当然有机会做开发，那个时候哪有几个开发商，现在有名的开发商当时都是我们的客户，当然能做开发业务，但是我不是那种借钱还能睡得着觉的类型的人;再加上头几单生意使我们找到自信心，能立足，这不就够了吗?

说到底我不是一个愿意“博”的人，还是一个愿意走专业路线的人，这样的一条人生轨迹在1992年、1993年就奠定了。

实际上，这样做是错的，过去25年，凡是买地做资产的都起来了;做咨询的人都没有做起来，世联行算是不错的。过去25年拥有资产或与资产相关的、借大钱起来的人都是最大的羸家，郭广昌、孙宏斌卖楼起家，现在资产是我的1万倍，但世联行没有借过钱不是市场的大羸家。这还得回归到一点，就是他们的路不适合我。

“别什么赚钱都想干”

中国房地产报：以您的经历、实践，您认为市场经济最应该是什么样的?投身其中的企业家需要什么样的精神?

陈劲松：香港是成熟的市场经济，深圳是一个从无到有、从乱到尝试的逐渐发展起来的市场，但深圳有好处：英雄不问出处、鼓励创新，年轻人非常拼命，适合创业，给了深圳企业家很大的机会;香港相对来说门槛较高，不适合创业。另外，也正是深圳的小，才致使深圳企业家走向全国，包括万科、金地、华为等公司，世联行也是往全国各地走。这样的事情在天津、北京都很难实施。所以说，它们有各自不同的特点与发展点。

市场经济就是分工，你在香港会看到各种各类专业人士的分工，实际上在内地都没有。我们当时坚信做好营销顾问就能挣到钱，就能发展好，事实证明也是如此，我们现在是上市公司中房地产服务业中最大市值公司，显然，做好自己，就能有立足之地，这就是市场经济。别什么挣钱都想干，这不是市场经济。

中国房地产报：就您的判断，今后房地产这个行业会是怎么样的场景?具体到中介行业的发展趋势又是如何?

陈劲松：中介行业的发展前景就看美国，CBRE目前已是200亿美元市值的公司。从房地产行业的发展来看，美国排名前10的公司都是基金公司、REITs公司，没有开发商，中国也会那样，开发商会变成基金公司，各类的REITs公司，住宅开发会越来越小，最终到底谁是开发商、中介公司就没有那么清晰了。

今后房地产行业的未来状况就看发达国家，就像1992年看内地房地产，它未来样子就是香港当时的样子。

未来行业的规则会发生变化，现在是谁都要主动适应。