铁腕调控楼市后“金九银十”还会如期而至吗？

房地产领域素有“金九银十”的说法，许多楼盘选择在9月、10月两个月份开盘，造成这两个月消费额明显高于其他月份的现象。

8月28日，国家发展和改革委员会主任何立峰指出，要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。同日，财政部部长刘昆亦提出，要加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。在这个时间节点上，发改委和财政部官员的表态究竟有何深意?今年楼市的“金九银十”还会如期到来吗?

房价上涨预期转淡 后期市场如何?

市场数据来看，8月市场增长有所减速，龙头公司(此处指万科、保利地产、金地集团、招商蛇口、绿地控股等)8月销售额同比增长24.6%，较7月下降。

中信证券分析师陈聪指出，目前各地房价上涨预期转淡，限价等政策措施加强，但按揭贷款利率上升幅度已经十分有限。当前根据融360统计，首套房按揭定价已经较基准上浮15%以上。陈聪认为，后期市场热度会继续下降，降幅却较为温和，企业销售将随企业推货决心和定价勇气而分化。

部分龙头企业前8月销售情况 资料来源：CRIC

同时，高层表态遏制房价上涨，措辞严厉态度坚决。从历史上看，货币宽松往往驱动一轮房地产牛市，作为对冲，本次货币宽松退出前，不大可能看到调控政策的放松。未来房地产市场走势将取决于货币政策与调控政策的对冲和角力。。

郑闵钢表示，从结构上看，更看好一线城市和强二线城市新房市场的表现，一是因为经济、人口、基建等基本面明显好于其他城市;二是调控政策边际收紧的空间较小;三是房价表现已经在政府可接受的范围内;四是特别是一线城市，周期底部已经持续较长时间。

同时，中原地产认为，受到各地政府对于楼市的铁腕调控，限价、限售等十八般武艺的调控，作用正在逐渐显现出来，房价上涨幅度有放缓趋势。今年九月十月的销量一定难以达到去年九月的高度，所以重现“金九银十”的盛况应该很难。

预计下半年拿地资金投入将负增长

据房地产板块(指A股房地产上市公司汇总，下同)半年报数据显示，2018年上半年，房地产板块总营收7808.2亿元，同比增长23%，归母净利润为873.3亿元，同比增长39.8%，实现每股收益0.32元，同比增长32.3%。

从横向看，上半年房地产板块在29个中信行业表现优异，归母净利润增速排在第7位。纵向看，随着结算节奏逐渐加快和结算结构变化影响，板块营收增速由上年同期的7.9%大幅上升至本期的23%。同时，因受结算毛利率提升，归母净利润增速高于营收增速。

虽然，房企毛利率与净利率较去年持续回升，创近年新高，但随着土地及财务成本上升，机构普遍认为，利润率预计将难以维持高增长。

值得注意的是，负债率方面，2018年上半年房企的负债率普遍继续上扬，企业继续加杠杆，板块2018年中期净负债率达到101.9%，超过去年年底94.3%的水平。中信证券表示，公司杠杆率增加的主要原因，还是拿地更加积极。A 股地产板块龙头公司(此处指万科、保利地产、金地集团、招商蛇口、绿地控股合计)2018年上半年权益拿地金额同比增长48%，权益拿地建面同比增长51%。对比来看，大型房企短期偿债能力较强，中小型房企偿债压力较大。

但是，中信证券认为，随着市场去化速度减慢，企业转而悲观，预计下半年板块拿地资金投入将负增长，而整体杠杆率或有所下降。由于资金成本差别化上行，企业表现将分化，而板块整体资产负债表是否安全，则取决于销售是快速上行，还是缓慢下行。