失手百万平米土地储备 金隅地产土地困局待解

10月17日，陆家嘴联合安心信托以85亿元总价竞得苏州绿岸95%的股权。然而这一结果对于金隅地产则绝对是个糟糕的消息。数日前，金隅地产高调宣布将参与苏州绿岸的竞拍公告曾引起市场的关注。业内人士分析，此番竞拍铩羽对金隅而言有一定的打击，毕竟今年以来，金隅在土地市场上的低迷表现尚未有所改善。

失手苏州绿岸

10月9日，金隅通过公告对外披露，公司正参与竞拍江苏苏钢集团子公司苏州绿岸房地产开发有限公司95%股权，该标的挂牌底价为31.5亿元。之后的10月11日，金隅进一步披露了该项交易具体内容和进展。其中，金隅的公告披露，中标的公司包含17宗地块，涉及总计达66万平方米的土地储备。信息已经披露，当即引发了市场的关注。

资料显示，苏州绿岸公司旗下拥有苏州市西北部高新区浒墅关镇的17宗土地，规划用途为住宅、商办、工业研发、教育、加油站等;土地面积达65.94万平方米，规划总建筑面积约为108.41万平方米，其中住宅用地规划总建筑面积约为66.4万平方米。

苏州绿岸丰厚的土地储备无疑是业界的看点。要知道，截至今年上半年，金隅拥有土地储备的总面积为750.15万平方米。超过100万平方米的土地资源对金隅而言绝不可小觑。

相关人士表示，尤其是在苏州房价飞速上涨的当下，17块土地打包价31亿元含金量非常高，实际成交价很可能翻番。尤其是金隅在今年土地市场上鲜有斩获，一旦在本次股权竞拍中胜出则大有翻身意味。

实际上，从金隅已披露对17宗土地的未来规划可以看出其对项目的志在必得。

按照金隅规划，这些住宅地块将以高层、小高层产品相结合，户型面积设计以80-95平方米的刚需户型为主，100-120平方米的改善型户型为辅。而在商办、商业、研发地块的产品规划方面，以白豕山为核心景观，规划设置独立商业、办公等建筑，结合独栋式建筑的研发总部基地，将整个项目打造成苏州西部的城市地标。

苏州战略受挫?

“事与愿违，此次失手苏州绿岸将对公司在苏州区域的战略有一定影响。”一位业内人士表示。

根据估算，苏州绿岸这些地块周边楼盘售价1.3万-1.4万元/平方米作为参照，以年10%的商品房住宅增幅预估，预计地块内住宅产品将于2018年入市，6-8年内销售周期整盘销售均价约2.18万元/平方米。

实际上，以上的估算已经略显保守。5月，苏州市国土资源局为防止土地市场过热对外宣布，对此后拍卖地块设最高报价，超过最高报价时终止土地出让。但5月23日，苏州市的一场土地拍卖中，两块苏州绿岸项目所在的浒墅关镇地块因超过最高限价流拍，其中一幅地块叫价已达到1.5万元/平方米。之后，在9月的一场土地拍卖中，一块浒墅关住宅地块拍出了超过1.8万元/平方米的当地最高楼面价。

“2016年苏州市多数住宅地块成交溢价率均已超过100%，部分地块的溢价率甚至超过200%。”一位熟悉当地市场的观察人士分析，如此看来，未来这17块土地的开发溢价空间将更为可观。

对于本次竞标失利，金隅也对外表示将在其他热点区域寻找新的优质项目入手。

土地之困待解

近年来，走出北京的金隅地产将长三角区域看做企业布局的重中之重。

从去年9月金隅以45.51亿元夺下合肥叉车厂地块，造就合肥总价最高地块，到今年4月金隅以42.6亿元竞得南京浦口区江浦街道奶牛场1号地块，金隅在该区域屡有大手笔斩获。相反，金隅在大本营北京土地市场上的表现已显得不太突出。资料显示，金隅最近一次在北京拿地还是在去年10月。当时经过41轮竞拍，金隅大成以18.5亿元总价，配建7.94万平方米限价商品房、4.69万平方米自住型商品住房的代价将顺义后沙峪地块收入囊中。

“北京土地成本上涨太快，理智的企业必然选择其他更有潜力、风险又相对较低的区域开发。”上述人士分析，发力长三角的战略从金隅上半年业绩报告中也清晰体现。

金隅股份中期报告显示，金隅实现汇星苑、汇景苑、畅和园、杭州金隅田员外等项目的交用，南京金隅紫京府、青岛金隅和府、上海大成郡等项目持续热销，金玉府二期、南口限价房、合肥南七里等项目顺利开工;金隅翡丽三期主体提前完工;公司成功竞得南京市浦口区奶牛场地块项目开发权;与北京东城区政府签订战略合作协议，合作运营北京南锣鼓巷项目。可见金隅为数不少的项目位于长三角区域。

克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2016年前三季度中国房地产企业TOP 10》排行榜中，前三季度房企权益销售额排名中，金隅股份以129亿元排名榜单第72位。业内人士分析，长三角板块对该公司业绩贡献占比较大，但该公司在当地仍缺乏标志性大盘支撑，公司品牌在当地影响力还显得不足。金隅参与苏州绿岸竞拍也希望接手超大体量的大盘项目，树立企业及项目的标杆优势。