梅城一小区45户真金白银买的房子被法院查封

今年4月份，梅江区人民法院张贴在小区公告栏的一则公告引起了小区住户们的注意，这一看，里面的45户人家可不淡定了，因为他们的住房或车库被列入法院要求腾退、拍卖或变卖的不动产名单中，用途是偿还相关案件债务。住户奇怪了，这些房子可是自己真金白银，通过正当途径买来的，怎么可以由法院给处理了呢?

记者在梅城江南某小区内见到了十几个住户代表。说起他们现在居住的房子，这些住户拿出购房合同和国土证告诉记者，大伙都是通过正当途径买来的房子。

住户

2015年在售楼处买的，买了后就去网签，还去交了税，土地使用证做出来了，就房产证没做，一直做都说有做，拖到现在。

住了三年了，我们也网签，也去交了税，这里的维修费电梯费都交了的，到现在房产证都没有做出来。

住户

住户们表示，按照购房合同规定，开发商在一年之内就必须把不动产权证做出给购房人，但自己已经等了一年又一年，催了一次又一次，但一直都没有等到自己的不动产权证。

虽然一直没有把不动产权证办下来，但大伙觉得房子是自己出钱通过正规渠道购买的，而且已经付清了房款，怎么说也算是自己的房子，只要给时间给开发商办理不动产权证就可以了。但今年4月份梅江区人民法院的一纸公告，让这些住户们不淡定了，因为法院要来查封拍卖自己的住房。奇怪了，整个小区上百套房子，为什么这45户就被列入查封名单呢?为了了解清楚事情的原由，记者专程前往梅江区人民法院了解情况。

执行员

依据何某华以及梅江区信用联社的申请，对梅州市梅江区大华房地产开发有限公司名下的香榭丽楼盘的一批房产、车位依法进行查封，查封过后何某华以及梅江区农信社申请对上述不动产进行评估拍卖，在评估拍卖前我们进行公告。

记者从梅江区人民法院了解到，因借款合同纠纷，何某华以及梅江区农信社分别向梅江区人民法院起诉香榭丽花园的开发商梅江区大华房地产开发有限公司及法人代表李某平，并要求其偿还债务后经法院判决生效。由于开发商及法人代表李某平名下没有存款，何某华以及梅江区农信社申请法院对李某平名下的香榭丽花园的不动产进行查封，并要求评估拍卖。就在法院依照法定程序在小区内贴出公告后，小区内的45户住户提出执行异议申请，但被法院驳回。

执行员

根据我们从房管部门诊查询到的信息显示，这45套房产是登记在梅州市梅江区大华房地产开发有限公司名下的，从物权利登记角度来看，上述房产是属于梅州市梅江区大华房地产开发有限公司的财产，另外这45套公寓已经先行抵押给梅江区农村信用合作联社的，所以我们也是依照相关的法律规定驳回了他们的异议请求。

原来早在2013年开发商梅州市梅江区大华房地产开发有限公司向梅江区农村信用合作联社借款时，就将住户提出异议的房产办理了抵押手续，而大华公司在2013年至2016年间未经抵押权人梅江区农村信用合作联社的同意将这些房地产转让给提出异议的住户，且转让人没有代为清偿债务消灭该抵押权，所以开发商转卖行为不符合法律规定。对于法院驳回的执行异议，住户们也有话要说了。住户们表示，自己也是通过正规渠道，合法购买的房屋，即便是交易过程中有过错，都不应该由住户个人来承担。

住户： 我们网签是通过住建局的平台查询以后认为这个是合法房产我们才会去购买的。

住户：既然拿去银行抵押了，这些都有程序的怎么还可以卖给我们，政府怎么还可以网签，这就是我们最大的疑问，我们是最大的受害者，政府的过错还有开发商的欺骗，这一切不能够由住户来承担。

为了证实自己的说法，住户们通过住建局商品房公众信息查询网站，证实自己所购买的房屋并没有处于抵押状态，而是已办合同备案状态。是呀，这些房屋既然是早就抵押给了银行，怎么还能够网签，并进行后续的交易呢?

为了进一步了解情况，记者来到了梅州市住房和城乡建设局了解情况。根据房地产市场管理科提供的情况说明表示：2016年1月实施不动产统一登记以前，梅州市区房产抵押登记工作由市住建局原下属单位“梅州市房地产交易登记中心”负责。由于工作制度不健全、流程设置不够严谨，房地产登记中心在开发商申请办理现房抵押登记时，未同时将楼盘表中的房源进行锁定，造成梅江区大华房地产开发有限公司钻管理漏洞，擅自将已抵押的房源违规进行网签销售。

记者了解到，为了保护购房人的合法权益，市住建局正积极与梅江区农信社沟通协商，并建议司法、金融等政府部门介入、协调梅江区农信社与开发商研究解决方案，以变更抵押物或其他方式解除已销售房产的抵押权，保护购房人的合法权益。

虽然住建部门表示，当初由于系统问题，让开发商钻了管理漏洞，并表示会积极协助住户处理，但是现在自己正面临着住家被查封、拍卖的囧境，住户表示，自己最大的心愿就是自己的合法权益得到维护，那住户们该如何来维护自己的合法权益呢?咱们来看看《民生820》法律服务团律师巫清梅是怎么说。

《民生820》法律服务团律师巫清梅表示，依照《中华人民共和国物权法》第191条的规定,抵押期间抵押人未经抵押权人的同意,是不得转让抵押财产的,但受让方代为清偿债务消灭抵押权的除外,而开发商卖给这45户住户的房屋不仅没有经过梅州市梅江农信社的同意,也没有代为清偿和消灭抵押权，所以即使是住户们已经交清房款，缴交税费，但按照《物权法》规定，即使是交易成功，但房屋产权还是不属于购房户个人。

《民生820》法律服务团律师巫清梅

从现有的材料来看，是不符合现行的法律规定的。根据《物权法》规定，房产属于不动产需要先经过不动产登记，经过登记取得房产权，购房户才能取得物权，所以从现有的资料来看，虽然购房户已签订合同交了相关税费，已经居住，但未取得不动产权登记，目前物权并不属于购房户的。

买一套房子可不是件容易的事，何况这是自己通过合法途径购买的房屋，应当受到法律保护才是。巫律师表示，作为购房户可以依法向开发商提起民事诉讼，通过法律途径保障自己的合法权益。

《民生820》法律服务团律师巫清梅

我个人认为，开发商违法的行为是比较明显的，按照法律规定，可以去追究这个违法责任。

除了建议这些住户们通过法律途径来维护自己的合法权益，保障自己的财产，律师也提醒购房户，在购房过程中要先对看中的房屋进行摸底把脉。

《民生820》法律服务团律师巫清梅

买房这种大事，签合同时，尽可能到有关部门，比如到不动产权登记部门查询了解清楚：开发商的资信情况，房产的产权登记状况，了解清楚之后才签合同，才能保护自己的合法权益。

记者了解到，目前各相关部门都正在协调，尽量妥善帮购房户们处理协调好这件事，维护好他们的合法权益。像上述45户购房户遇到网签房屋被抵押，甚至还能办理后续手续的情况以后都应该可以避免了。记者从市住建局了解到，从2016年8月份以后的网签合同都必须拿回住建部门再次核定才能进行下一步备案交易的后续手续。不过，我觉得相关政府部门的对群众的服务要跟上去，而且要严谨，毕竟百姓是相信政府的，甚至是依赖政府的。不过买房不是件小事，律师的提醒，购房户们还是要牢记的。